안녕하세요. 이번 시간에는 LTV, DTI, DSR이라는 용어의 개념과 차이점에 대해서 쉽고 자세하게 알려드리도록 하겠습니다. 우선 제가 설명드릴 이 용어들은 사실 경제용어가 아니라 실생활에서 빈번하게 쓰여지는 실생활 용어들입니다. 왜일까요?
우리들은 세상을 살아가면서 경제 생활을 할 수 밖에 없는데요. 그 과정에서 꼭 벌어놓은 돈으로만 경제 생활을 해야 하는 것이 아니라 미래의 소득을 미리 가져다가 활용할 수 있습니다.
이것을 어려운 말로 레버리지라고 말하죠? 특히, 결혼자금을 마련해야 한다거나 집을 사야하는 경우 등 한번에 목돈이 필요할때 그렇습니다.
이 돈은 은행에서 빌려주는데, 은행에서는 나의 신용도가 높을수록 더 많은 돈을 더 낮은 이자로 빌려줍니다. 내가 지금까지 성실하게 매달 얼마씩 돈을 벌었고, 신용거래에 있어서 연체를 하지 않았으며, 앞으로도 이정도는 벌 것이다. 라는 것에 대한 점수를 매긴 것을 우리는 신용점수라고 부릅니다.
이런 이야기를 하는 이유는 앞으로 설명드릴 LTV, DTI, DSR이 모두 이런 맥락과 함께 이야기를 해야 이해가기 쉽기 때문입니다. 이제부터 본격적으로 설명을 드려보겠습니다.
2023년 특례 보금자리론 4%대 이자로 5억 대출받는 방법 바로가기 >
담보대출과 신용대출의 차이점
대출에 종류에는 크게 두가지가 있습니다. 하나는 담보대출이고 하나는 신용대출 입니다.
담보대출
담보대출은 내가 가진 물건 중에서 비싼 것을 은행에 맡기고, 그 물건의 가격만큼을 빌리는 것을 말합니다. 쉽죠? 이때 담보로써 제공할 수 있는 것들은 주로 부동산입니다. 그 다음으로는 토지, 자동차, 예금, 주식 등을 담보로 제공하고 대출을 받을 수도 있습니다.
이러한 대출의 특징은 이자가 저렴하다는 것입니다. 당연하겠죠? 왜냐하면 돈을 빌려간 사람이 만약의 경우에, 돈을 갚지 않는다고 하더라도 담보로 받은 물건의 소유권 지분을 가지고 있기 때문에 그것을 팔아서 원금을 충당하면 되기 때문입니다.
살 집을 구하거나 자녀의 결혼자금을 대주는 등 비교적 큰 돈이 들어갈때 주로 주택담보대출을 받게 됩니다.
신용대출
신용대출은 돈을 빌리려는 사람의 신용점수를 측정해서 그에 맞는 이자를 책정합니다. 그리고 이 사람이 매달 얼마를 벌 수 있는지에 따라서 대출 한도가 결정이 됩니다. 따라서 수입이 많지 않으면 그만큼 대출 한도가 낮고, 신용 점수가 높지 않으면 역시 이자가 비쌉니다.
그러나 소액이 필요할때는 절차가 간단하고 담보로 나의 소중한 것을 맡기지 않아도 된다는 점에서 손쉽게 이용할 수 있는 대출입니다. 이제 위에서 말씀드린 내용들을 조금 더 자세하고 체계적으로 정리를 해보겠습니다.
LTV란?
LTV는 Loan To Value ratio의 약자이지만, 영어는 중요하지 않습니다. 이 단어의 뜻은 정확히 주택담보대출비율을 말합니다. 즉, 내가 제공하는 담보의 실제 가치대비 내가 대출을 받을 수 있는 금액의 비율을 의미합니다.
예를 들자면, 내가 1억짜리 아파트를 구입할때, LTV가 70%라고 한다면, 7천만원까지 대출이 가능하다는 것입니다. 너무 쉽죠? 즉, LTV는 담보대출을 받을 때, 대출한도를 의미한다고 생각하시면 됩니다.
단, 여기에서 한가지만 더 알아두셔야 할 것이 있습니다. 담보물의 가치를 측정하는 방식인데요. 내가 아파트를 1억에 샀다고 해서 은행에서도 1억으로 가치를 쳐주지는 않습니다.
부동산은 전문 기관에 감정을 의뢰해서 그 가치를 평가받은 만큼만을 담보 가치로 측정합니다. 그래서 평가금액과 실거래가는 약간의 차이가 있다는 점만 알아두시면 되겠습니다. 대표적으로 국민은행에서 운영하는 KB리브부동산이 가장 신뢰받는 부동산 시세 플랫폼이랍니다.
LTV가 100%가 될수 없는 이유
이제 이런 의문사항이 생길 수가 있습니다. 평가금액까지는 이해를 하겠는데, 왜 평가금액 그대로 다 쳐주지 않는 걸까요? 그 이유가 있습니다.
첫째, 담보 가치 하락
즉, 담보로 잡은 주택의 가치가 부동산 경기 하락으로 떨어지게 됐을 때를 대비하기 위해서 입니다. 만약, LTV가 100%라서 1억으로 평가받은 부동산에 대해서 1억을 대출받았다고 가정해봅시다.
그런데, 가치가 20% 하락해서 1억짜리 주택이 8천만원이 되었다고 한다면, 이 부동산을 팔아도 은행에 1억을 갚을 수가 없게 됩니다. 그러면 줄도산이 일어나겠죠? 미국에서 이런 사태가 크게 연쇄적으로 일어났던 것이 바로 서브프라임 모기지 사태랍니다.
둘째, 경매 비용
만약 돈 빌린 사람이 원금을 갚지 못하게 되었을 때, 은행은 그 주택을 경매에 부칩니다. 그때 경매 수수료가 들어가겠죠? 그리고 제 값이 팔지 못하고 유찰되면 점차 낮은 가격으로 팔리게 됩니다. 따라서 은행은 그러한 리스크에 대비하기 위해서 LTV를 100%로 내어줄 수가 없습니다.
참고: 원래 LTV는 2002년부터 정부에서 금융기관의 재정 건전성을 정립하기 위해서 도입한 제도입니다. 여담이지만, 일본의 부동산 버블 당시 LTV가 120%에 달했다고 합니다.
얼마나 버블이 심했는지 알 수 있는 대목이죠? 현재 미국은 LTV가 80%이고, 홍콩은 90%수준입니다. 그러나 현재는 부동산 시장을 규제하는 장치로 활용되고 있다는 점 알아두시면 좋겠습니다.
DTI란?
DTI란 Debt To Income ratio의 약자입니다. 우리말로는 총부채상환비율입니다. 조금 어려운데요. 즉, 나의 소득대비 대출로 빌린 돈의 연간 원금과 이자 상환액을 의미합니다. 쉽게 말해서 1년동안 버는 돈 중에서 얼마만큼 대출 원리금을 갚을수 있는지를 보는 것입니다.
이때, DTI는 주택담보 대출로 빌린 돈의 원금과 이자에 더해서 다른 기타 대출의 이자 상환액만을 측정합니다.
만약 연봉이 6천만 원이라고 할때, DTI가 60% 조건이라고 하면 3천 600만 원을 원리금을 갚는데 쓰는 조건을 의미합니다. 이때, 헷갈리기 쉬운 점은 대출 한도가 3천 600만 원이 아니라는 것입니다. 내가 1년동안 감당할 수 있는 이자의 최대치라고 생각하시면 됩니다.
하지만, 별로 걱정할 필요가 없는 이유가 있습니다. 만약 이 조건에서 12개월로 나눠보면, 한달에 월급이 500만 원인데요. 그중 300만 원을 매달 대출 이자를 갚는데 써야 할 정도가 된다는 것입니다. 엄청 크게 부담되는 돈이죠? 그래서 역으로 DTI를 최대로 채울 정도로 대출을 받으면 상환이 어려워집니다.
DTI 계산기
DTI는 내가 가진 총 대출을 합산해서 계산하기 때문에, 상환 기간이 짧은 대출을 가지고 있으면 신규로 받을 대출 한도에 문제가 될 수도 있습니다. 그래서 미리 DTI를 계산해보는 것이 좋은데요. DTI를 계산해보는 방법은 올크레딧 DTI계산기 사이트에서 편리하게 조회 해볼수 있습니다.
여기서 꿀팁 한가지!
만약, DTI 때문에 대출 한도가 제한된다면 어떻게 해야될까요?
그럴때는 상환 기간이 짧은 대출을 미리 조금 갚은 다음 주택담보대출 등의 심사를 받으시면 됩니다.
DSR이란?
DSR은 Debt Service Ratio의 약자로, 우리말로는 총부채원리금상환비율이라고 부릅니다. 하.. 조금 헷갈리죠? DTI랑 비슷하긴 합니다. 내가 얼마나 돈을 갚을 능력이 되느냐를 보는 겁니다. 그런데 다른 점은 아래와 같습니다.
DTI는 이번에 받을 주택담보대출의 원리금 상환능력에 기존 대출의 이자의 상환능력을 더해서 봅니다. 그러나, DSR은 기존에 받은 대출의 이자 뿐만이 아니라 원금까지도 상환능력에 포함해서 계산하는 것입니다.
즉, 기존 대출도 이자만 내지 말고 원금도 갚아~ 라는 것이죠. 결론적으로 DSR로 적용하면 내가 받을 수 있는 대출의 한도가 줄어드는 효과라고 보시면 됩니다.
주택담보대출 한도가 안나올 경우
꿀팁을 하나 더 알려드릴게요. DTI나 DSR 제한 때문에 주담대 한도가 안나오는 상황에서 기존 대출의 원금을 갚을 여력이 안된다면 어떻게 해야될까요?
그럴때는 기존 대출을 다소 이자가 비싸지더라도 상환기간이 긴 다른 대출로 갈아타기 하면 주택담보대출을 최대한도까지 받을 수 있습니다. 정부지원 대환대출을 알아보시기 바랍니다.
2023년 정부지원 저금리 대출 3가지 정리 바로가기 >
지금까지 LTV, DTI, DSR의 뜻과 차이점에 대해서 자세하게 알려드렸습니다. 꿀팁까지 알려드렸는데 도움이 되셨나요? 이용해주셔서 감사합니다.
댓글